Pasar properti Bali adalah salah satu yang paling dinamis di Asia Tenggara. ROI (Return on Investment) dari penyewaan vila di Canggu, Uluwatu, atau Pererenan bisa mencapai 10-15 persen per tahun. Namun, kompleksitas Hukum Agraria (Pertanahan) di Indonesia menjadi momok bagi investor asing. Berbeda dengan hukum properti di Barat (Freehold system), Indonesia menganut asas nasionalitas yang ketat.
Artikel panjang ini akan memberikan kejelasan teknis mengenai cara memiliki properti secara aman, legal, dan menguntungkan di Bali.
BAGIAN 1: HAK PAKAI (RIGHT TO USE) – THE GOLD STANDARD FOR FOREIGNERS
Banyak miskonsepsi bahwa WNA sama sekali tidak bisa punya tanah. Salah. WNA BISA memiliki properti dengan sertifikat atas nama sendiri melalui skema Hak Pakai.
1. Dasar Hukum: PP No. 18 Tahun 2021.
2. Syarat Subjek: WNA harus memiliki izin tinggal resmi (KITAS atau KITAP).
3. Syarat Objek: Tanah harus berstatus Tanah Negara atau Tanah Hak Milik yang diturunkan haknya. Ada batasan harga minimal (misalnya untuk rumah tapak di Badung minimal Rp5 Miliar, di Gianyar minimal Rp2 Miliar – angka ini menyesuaikan peraturan daerah terbaru).
4. Durasi Kepemilikan: Sangat panjang. 30 tahun (awal) + 20 tahun (perpanjangan) + 30 tahun (pembaruan). Total 80 tahun.
5. Keamanan: Sertifikat Hak Pakai diterbitkan resmi oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) atas nama WNA. Dapat diwariskan ke ahli waris yang berhak.
BAGIAN 2: LEASEHOLD (HAK SEWA JANGKA PANJANG)
Ini adalah opsi paling populer untuk investasi vila komersial karena lebih fleksibel dan biayanya (biasanya) lebih rendah di muka dibanding Hak Pakai.
1. Konsep: Anda menyewa hak pemanfaatan tanah dari pemilik lokal (Landlord) untuk jangka waktu tertentu (biasanya 25-30 tahun).
2. Perjanjian Notariil: Dibuat dalam Akta Sewa Menyewa di hadapan notaris.
3. Hak Opsi Perpanjangan: Sangat krusial untuk memasukkan klausul “Priority to Extend” dengan harga pasar yang ditentukan mekanismenya sekarang, agar Landlord tidak memeras Anda saat masa sewa habis.
4. Leasehold di atas Hak Milik vs Hak Pengelolaan: Pastikan tanah yang disewa statusnya jelas. Menyewa tanah adat/tanah pecatu memiliki risiko tersendiri jika tidak melibatkan persetujuan desa adat secara tertulis.
BAGIAN 3: ZONASI DAN TATA RUANG (ITR) – JANGAN MEMBELI KUCING DALAM KARUNG
Bali memiliki aturan tata ruang yang sangat ketat untuk menjaga budaya dan lingkungan. Sebelum Anda membayar Down Payment (DP), mintalah pengecekan ITR (Informasi Tata Ruang).
1. Zona Hijau (Jalur Hijau/Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan): DILARANG KERAS membangun bangunan permanen. Izin bangunan (PBG) tidak akan pernah keluar. Banyak investor asing tertipu membeli tanah sawah murah dengan “view bagus”, tapi akhirnya bangunan mereka disegel atau dibongkar Satpol PP.
2. Zona Kuning (Pemukiman): Zona aman untuk rumah tinggal.
3. Zona Merah/Oranye (Pariwisata/Perdagangan): Zona wajib jika Anda ingin mengurus izin operasional penyewaan vila (Pondok Wisata).
4. Sempadan (Setback): Anda tidak boleh membangun tepat di pinggir pantai (sempadan pantai biasanya 100m dari pasang tertinggi) atau bibir tebing/sungai. Pelanggaran ini bisa berakibat fatal secara hukum.
BAGIAN 4: STRUKTUR PAJAK DAN BIAYA TRANSAKSI
Jangan kaget dengan biaya tambahan. Dalam transaksi properti di Indonesia, ada komponen pajak yang besar:
1. PPh Final (Pajak Penjual): 2,5% dari nilai transaksi. (Wajib dibayar penjual, tapi pastikan bukti bayarnya ada).
2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): 5% dari (Nilai Transaksi dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Wajib dibayar pembeli.
3. Biaya Notaris/PPAT: Berkisar 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi.
4. PPN (Pajak Pertambahan Nilai): 11% jika Anda membeli dari Developer (Primary Market) atau Penjual PKP.
PERAN DUE DILIGENCE PT NEXUS
Tim Pertanahan kami melakukan investigasi menyeluruh (Due Diligence) sebelum Anda tanda tangan apa pun. Kami memeriksa:
– Validitas sertifikat di BPN (apakah sedang diblokir/dijaminkan).
– Akses jalan (apakah jalan umum atau tanah orang lain).
– Sengketa adat atau waris yang tidak tercatat di sertifikat.
– Kesesuaian zonasi dengan rencana bisnis Anda.
Investasi properti adalah permainan jangka panjang. Pastikan Anda bermain dengan aturan yang benar bersama PT NEXUS INOVASI MANDIRI.
HUBUNGI KAMI
PT NEXUS INOVASI MANDIRI
Alamat:
Jalan Dewi Sri No.168 A-B, lt 2.
Kelurahan Legian, Kecamatan Kuta, Bali
Nomor Telephone:
+62 812-3788-8024
+62 895-4136-24499
+62 852-4280-4230