Iklim bisnis di Bali yang santai sering kali meninabobokan investor. Banyak kesepakatan bernilai miliaran rupiah hanya didasari oleh jabat tangan, kepercayaan (“Trust me”), atau perjanjian bawah tangan yang tidak dinotarilkan. Padahal, sistem hukum Indonesia sangat formalistis. Ketika sengketa terjadi—baik itu perceraian pasangan campur, pecah kongsi bisnis, atau konflik lahan—hanya dokumen hitam di atas putih yang sah yang akan menyelamatkan aset Anda.
Artikel ini akan membahas secara mendalam jenis dokumen legal yang wajib Anda miliki dan risiko fatal praktik Nominee yang masih marak terjadi.
BAGIAN 1: BAHAYA LATEN PERJANJIAN NOMINEE
Nominee Arrangement adalah praktik di mana WNA menggunakan nama Warga Negara Indonesia (WNI) untuk membeli tanah Hak Milik (Freehold). Biasanya, dibuatlah paket perjanjian (Perjanjian Utang Piutang, Surat Kuasa Mutlak, Perjanjian Sewa) untuk seolah-olah mengamankan WNA.
Analisis Risiko Hukum:
1. Batal Demi Hukum: Berdasarkan UU Pokok Agraria, WNA dilarang memiliki Hak Milik. Perjanjian apa pun yang bertujuan menyiasati larangan ini (penyelundupan hukum) dianggap “Batal Demi Hukum” alias dianggap tidak pernah ada.
2. Posisi Lemah di Pengadilan: Jika Nominee (pemilik nama) berulah—misalnya menggadaikan sertifikat ke bank, meninggal dunia dan ahli warisnya menuntut, atau memeras meminta uang lebih—WNA hampir pasti kalah di pengadilan karena dasar perjanjiannya ilegal.
3. Unsur Pidana: Dalam beberapa kasus, penggunaan identitas palsu atau keterangan palsu dalam akta otentik bisa menyeret WNA ke ranah pidana.
Solusi Legal PT Nexus:
Kami menyarankan strukturisasi ulang aset Anda menggunakan Hak Pakai (Right to Use) atas nama WNA sendiri atau Hak Sewa Jangka Panjang (Leasehold) yang didaftarkan secara sah. Jika untuk bisnis, gunakan HGB atas nama PT PMA.
BAGIAN 2: PERJANJIAN KERJASAMA (SHAREHOLDERS AGREEMENT)
Bagi Anda yang menjalankan bisnis patungan (Joint Venture) dengan partner lokal atau sesama asing, Akta Pendirian PT standar saja tidak cukup. Anda memerlukan Shareholders Agreement terpisah yang mengatur detail:
1. Hak Veto: Keputusan apa yang memerlukan persetujuan 100 persen pemegang saham?
2. Dilusi Saham: Bagaimana jika perusahaan butuh modal tambahan dan salah satu pihak tidak bisa menyetor?
3. Mekanisme Buy-Back: Bagaimana cara membeli saham partner jika terjadi konflik (Deadlock)?
4. Klausul Arbitrase: Jika sengketa terjadi, apakah diselesaikan di Pengadilan Negeri (yang terbuka untuk umum dan lama) atau di Badan Arbitrase (yang tertutup dan putusannya final)?
BAGIAN 3: PRENUPTIAL AGREEMENT (PERJANJIAN PRANIKAH)
Bagi pasangan campur (WNA-WNI), ini adalah dokumen terpenting. Tanpa Pisah Harta, WNI yang menikah dengan WNA dianggap “bercampur harta”. Akibatnya, WNI tersebut kehilangan hak konstitusionalnya untuk membeli tanah Hak Milik, karena negara menganggap tanah itu akan menjadi milik WNA juga (melalui percampuran harta).
Perjanjian Pisah Harta harus dibuat di hadapan notaris SEBELUM pernikahan dicatatkan di Catatan Sipil/KUA. Jika sudah terlanjur menikah, opsi yang tersisa adalah Post-Nuptial Agreement yang memerlukan penetapan pengadilan, sebuah proses yang jauh lebih rumit dan mahal.
BAGIAN 4: LEGALISASI DAN WAARMERKING
Sering kali dokumen asing (seperti Surat Kuasa dari induk perusahaan di luar negeri) ditolak di Indonesia. Mengapa? Karena belum melalui proses Legalisasi atau Apostille.
1. Apostille: Sejak 2022, Indonesia bergabung dalam konvensi Apostille. Dokumen publik dari negara anggota konvensi cukup diberi sertifikat Apostille untuk bisa digunakan di Indonesia, memangkas birokrasi legalisasi di kedutaan.
2. Waarmerking: Ini adalah pendaftaran dokumen di bawah tangan ke buku notaris. Ingat, Waarmerking TIDAK mengubah status dokumen menjadi Akta Otentik. Ia hanya memberi kepastian tanggal (bahwa pada tanggal sekian, dokumen itu sudah ada). Nilai pembuktiannya tidak sekuat Akta Notariil.
PT NEXUS INOVASI MANDIRI memiliki divisi legal khusus yang terdiri dari sarjana hukum berpengalaman. Kami melakukan Legal Due Diligence (Uji Tuntas Legal) terhadap setiap kontrak yang akan Anda tanda tangani. Jangan biarkan celah kecil dalam kalimat perjanjian menghancurkan bisnis yang Anda bangun bertahun-tahun.
HUBUNGI KAMI
PT NEXUS INOVASI MANDIRI
Alamat:
Jalan Dewi Sri No.168 A-B, lt 2.
Kelurahan Legian, Kecamatan Kuta, Bali
Nomor Telephone:
+62 812-3788-8024
+62 895-4136-24499
+62 852-4280-4230